L’année 2025 marque un tournant inattendu dans l’immobilier de luxe en Israël : la domination quasi exclusive de Tel-Aviv s’effrite, au profit d’un retour en force de Jérusalem et d’Herzliya, selon les données de l’Autorité fiscale israélienne analysées par le site Madlan. Parmi les transactions les plus élevées figurent notamment une villa historique à Talbiyeh, à Jérusalem, vendue près de 79 millions de shekels, ainsi qu’une propriété en première ligne face à la mer à Césarée, au même niveau de prix, tandis que les ventes à Tel-Aviv se concentrent presque exclusivement dans le secteur sud de Rothschild.

Selon Tal Kopel, directeur général de Madlan, le marché du luxe n’a pas été épargné par le ralentissement général, avec la majorité des grandes transactions conclues au premier semestre 2025, avant un net refroidissement. Il souligne que, contrairement aux années précédentes, Tel-Aviv n’apparaît plus que marginalement dans le classement des dix plus grosses ventes, laissant davantage de place à Jérusalem et à Herzliya Pituach. À l’inverse, Roie Kaner, directeur général de Montifiore Real Estate Group, estime que le segment ultra-haut de gamme reste solide et sélectif, porté par une demande ciblée pour des biens uniques, historiques ou offrant des prestations de niveau international, selon le même média.

Un autre élément clé de cette dynamique est le poids croissant des acheteurs étrangers. D’après Montifiore, près de 60 % des transactions de luxe en 2025 ont été réalisées par des résidents étrangers, notamment venus d’Amérique du Nord et d’Europe, malgré le contexte sécuritaire. Pour ces investisseurs, l’achat ne relève plus seulement de la résidence secondaire, mais d’un ancrage stratégique et identitaire en Israël, combinant sécurité patrimoniale, attachement au pays et perspective de long terme, une tendance qui pourrait encore s’accentuer en 2026.


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