L’année 2025 a marqué un changement de dynamique sur le marché immobilier israélien. Après plus de dix ans de hausse quasi continue, le secteur résidentiel a connu un net ralentissement, caractérisé par une chute du volume des transactions, une accumulation d’appartements invendus et les premiers reculs mesurables des prix. Les données publiées au cours des derniers mois suggèrent que cette tendance pourrait se prolonger au-delà de 2025.

Le recul des ventes constitue l’un des indicateurs les plus marquants de cette évolution. Selon les données publiées en décembre 2025 par l’économiste en chef du ministère israélien des Finances, seules 4 518 transactions ont été enregistrées en octobre 2025. Il s’agit de l’un des niveaux les plus bas observés depuis quinze ans, un volume comparable uniquement à des périodes exceptionnelles comme les manifestations sociales de 2011, le confinement lié à la pandémie de Covid-19 en 2020 ou le déclenchement de la guerre en octobre 2023. Même en tenant compte des fêtes de Tichri, traditionnellement synonymes de ralentissement, le niveau des ventes reste inhabituellement faible.

La situation est particulièrement tendue pour les promoteurs immobiliers. Toujours selon l’économiste en chef du ministère des Finances, les ventes de logements neufs par les promoteurs se sont limitées à 1 917 appartements en octobre 2025, programmes subventionnés inclus, soit une baisse de 14 % par rapport à octobre 2024. Sur le marché libre, hors dispositifs d’aide de l’État, seules 1 038 ventes ont été enregistrées, ce qui signifie que près d’une transaction sur deux concerne désormais des programmes subventionnés. Ce déséquilibre illustre le retrait des acheteurs du marché classique et la dépendance croissante aux mécanismes d’aide publique.

Ce ralentissement de la demande intervient alors que l’offre atteint des niveaux record. Selon le Bureau central des statistiques, 83 577 appartements restaient invendus en octobre 2025, un chiffre sans précédent. Dans le même temps, les mises en chantier et les permis de construire ont continué d’augmenter par rapport à 2024, contribuant à maintenir une pression à la baisse sur les prix.

Les effets de ce déséquilibre se reflètent désormais dans les indices de prix. D’après les données du Bureau central des statistiques, l’indice des prix des logements a reculé pendant huit mois consécutifs jusqu’en novembre 2025, pour une baisse cumulée de 2,6 %, proche de 4 % en rythme annuel. Le segment du logement neuf suit la même tendance, avec plusieurs mois de baisse consécutifs, confirmant un changement de cycle sur l’ensemble du marché.

Les analystes estiment que cet ajustement n’est pas terminé. Selon Matan Shitrit, économiste en chef du groupe Phoenix, la combinaison d’une demande toujours faible, d’un stock élevé d’appartements invendus et d’un niveau d’accessibilité financière dégradé continue de soutenir un scénario de poursuite de la baisse. Il estime qu’une correction cumulée de 6 à 8 % des prix de l’immobilier sur un horizon d’un an ne peut être exclue, même en cas de baisse progressive des taux d’intérêt.

Les disparités régionales confirment l’ampleur du ralentissement. Selon les données du ministère des Finances portant sur la période janvier-octobre 2025, le sud du pays est particulièrement touché. À Beer Sheva, les ventes de logements neufs sur le marché libre ont chuté d’environ 60 % par rapport à la même période en 2024. À Ashkelon, le recul atteint 44 %, tandis qu’Ofakim enregistre une baisse proche de 30 %. Seule Kiryat Gat affiche une légère progression des transactions, faisant figure d’exception dans la région.

Face à ces conditions de marché, les promoteurs ont multiplié en 2025 les offres commerciales et facilités de financement afin de stimuler la demande. Toutefois, selon les informations rapportées par Globes, la part de ces avantages a diminué après le durcissement des règles imposées par la Banque d’Israël sur les montages financiers de type « 20-80 » ou « 10-90 ». En octobre 2025, seules 26 % des transactions incluaient encore des facilités de financement pour des livraisons rapides, contre près de 50 % au printemps.

Pour 2026, les économistes anticipent une poursuite de l’ajustement plutôt qu’un rebond rapide. Selon Alex Zabezhinsky, chef économiste de Meitav, le niveau élevé des mises en chantier observé en 2025 n’est pas soutenable et devrait conduire les promoteurs à ralentir les nouveaux projets afin de réduire les stocks existants. Dans ce contexte, même si une détente progressive des taux d’intérêt est attendue, elle pourrait ne pas suffire à relancer significativement la demande à court terme.

Ainsi, après une année 2025 marquée par un net coup d’arrêt, le marché immobilier israélien aborde 2026 dans une configuration plus prudente, caractérisée par une offre abondante, une demande mesurée et des prix orientés à la baisse. Pour les ménages comme pour les investisseurs, l’année à venir devrait avant tout être celle d’un ajustement progressif, dicté par les fondamentaux économiques plutôt que par la dynamique haussière des années précédentes.

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