Le marché immobilier israélien traverse une crise d’une ampleur inédite, marquée par un stock record de 76 000 logements neufs invendus à la fin décembre 2024 — une hausse de 48,5 % par rapport à la même période en 2022. Le ralentissement résulte d’une combinaison de facteurs économiques, sécuritaires et financiers, qui freinent les achats et paralysent les ventes des promoteurs.

Selon le Bureau central des statistiques, ce volume d’invendus correspond à 23 mois de ventes au rythme actuel. Le district de Tel Aviv concentre à lui seul près de 32 % des unités invendues (environ 24 250 logements), suivi du district centre (près de 25 %).

Les difficultés se situent d'abord du côté du financement. En mars 2025, la Banque d’Israël a imposé des restrictions accrues sur les prêts promoteurs. Parallèlement, les banques exigent désormais davantage de fonds propres pour les projets dont plus de 40 % du prix est payé en différé.

Résultat : des projets gelés, des emprunts refusés, des licenciements dans le secteur, et un effet domino menaçant l’ensemble de la chaîne de production. Un promoteur spécialisé dans l’immobilier commercial résume la situation : « À chaque mois sans vente, on paie les intérêts du terrain. C’est un engrenage infernal. Certains ne dorment plus la nuit. »

La guerre déclenchée le 7 octobre 2023 a eu un impact direct sur l’exécution des chantiers. La suspension de 100 000 travailleurs palestiniens a laissé le secteur avec un déficit de 30 000 ouvriers, soit environ 10 % de la main-d’œuvre.

Malgré la crise, 101 000 logements ont été vendus en 2024, soit une hausse de 65 % par rapport à 2023, due notamment à une reprise de la demande dans certains segments. Mais cette dynamique s’explique en partie par une baisse des prix, notamment à Tel Aviv où le prix moyen d’un appartement de 4 pièces a chuté de 5 %, passant de 5,14 à 4,89 millions de shekels entre mi-2023 et fin 2024.

Les promotions agressives des groupes privés, contrairement aux sociétés cotées qui hésitent à baisser leurs prix pour préserver leur capitalisation boursière, montrent un marché à deux vitesses. Les modalités classiques de paiement (20 % à la signature, 80 % à la remise des clés) ont pratiquement disparu. Les acheteurs doivent désormais verser 30 % du prix en cinq mois, et les banques scrutent la solvabilité sur le long terme.

Les experts du secteur anticipent que 2025 sera une année charnière. Alors que les banques durcissent les conditions de crédit, les promoteurs tentent tant bien que mal de contourner les restrictions via des clauses contractuelles. Mais les établissements bancaires ont déjà commencé à fermer ces brèches.